7 documentos que debes revisar antes de comprar una casa de segunda mano

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Son muchos los españoles que apuestan por el mercado de segunda mano para hacerse con su nueva vivienda. En el primer trimestre de este año se han realizado 106.691 compraventas de vivienda usada frente a las 22.299 operaciones de vivienda nueva, según recoge la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores. Si tú también apuestas por esta opción te interesa este listado con todos los documentos a revisar para comprar una casa de segunda mano.

Aunque de muchas de estas gestiones se encargará el profesional inmobiliario que media en la compraventa, es conveniente que estés al corriente de toda la documentación que debes revisar para cerrar una operación con garantías. No olvides que siempre hay que prestar atención a todos los aspectos legales, para lo que además puedes contar con la ayuda del notario.

Documentación a revisar en la compra de una casa de segunda mano

  1. Título de propiedad. Aunque es obligación del notario comprobar que el título de propiedad del vendedor está en regla, el comprador lo debe solicitar. Lo más habitual es revisar una copia de esta escritura pública en la fase final de negociación, así se tiene la certeza de que no existe ninguna limitación a su venta.
  1. Consulta al Registro de la Propiedad. Otra de las gestiones que no se debe obviar es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que está inscrita a nombre del vendedor y que está libre de cargas. En el supuesto de que existiera algún embargo o hipoteca debería ser cancelado antes de la firma de compra, ya que de otro modo el nuevo propietario sería responsable de esas cargas. En la web de Registradores existe un servicio online de solicitud para la nota simple o la certificación registral. Aunque ambos documentos tienen prácticamente la misma información, lo que muchas personas no saben es que la primera tiene un valor puramente informativo mientras la certificación registral tiene validez probatoria ante tribunal judicial y fe pública registral.
  1. Último recibo anual del IBI. El Impuesto de Bienes Inmuebles o ‘la contribución urbana’, como tradicionalmente se conocía, es un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. Se solicita para cerciorarse de que el actual propietario está al corriente de pago, de no ser así su pago será de obligado cumplimiento para el nuevo titular del inmueble. En la actualidad muchas notarías pueden hacer esta comprobación de modo online.
  1. Cuotas de la comunidad de propietarios. El vendedor también debe estar al corriente de este pago común a una mayoría de viviendas. La forma más habitual de informarse al respecto es pidiendo una certificación al administrador de la comunidad, y si no existiera, al secretario. Conviene saber que es un tipo de deuda que hereda el nuevo propietario del inmueble, por lo que de existir cuotas impagadas se debería descontar del pago acordado en la compraventa. Se trata de un tipo de documentación que notario solicita al vendedor, pero siempre es mejor llegar a ese momento con todas las comprobaciones hechas.
  1. Comprobación de pago de suministros y servicios. Otra de las recomendaciones a la hora de adquirir una vivienda de segunda mano es comprobar que el actual propietario esté al corriente de pago de servicios como agua, luz, gas o tasa de residuos urbanos (basura), en su caso. Esta comprobación es sencilla con la entrega de los últimos recibos.
  1. Inspección Técnica de Edificios y/o Informe de Evaluación de Edificios. La ITE se encarga de la conservación de los inmuebles en función de la normativa de cada comunidad autónoma, pero por lo general a partir de los 20 años de construcción del edificio debe ser pasada. Además, en este documento se podrá valorar el estado general de conservación del edificio. Y desde el 28 de junio del año pasado, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
  1. Cargas urbanísticas. Aunque de segunda mano, puede que el inmueble esté edificado en terrenos de reciente urbanización. Si es así, conviene saber si están gravados por alguna carga urbanística. En realidad, sería el promotor quien debiera hacerse cargo de ese coste, por ejemplo, el que deriva de obras de urbanización de algún espacio en concreto, pero de no afrontar su pago pasaría a ser obligación de la vivienda en cuestión.

¿La vivienda está alquilada?

En la actualidad es legal vender un inmueble con un inquilino. Es importante saber que el actual inquilino va a poder ejercer el derecho de tanteo y de retracto. El primero implica que antes de transmitir la vivienda, el propietario se la debe ofrecer; y el segundo, que si está dispuesto a pagar la misma cantidad que el comprador, tiene prioridad para quedarse con el inmueble en iguales condiciones de pago.

Y no menos importante es saber que el inquilino podrá seguir viviendo en la vivienda durante el tiempo que el contrato de alquiler lo estipule, incluidas las posibles prórrogas que puedan aplicarse según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde su reforma en 2013 diferencia entre:

–           Venta de vivienda con contrato de alquiler inscrito. Quien adquiere esta vivienda ve subrogados los derechos y obligaciones del inquilino si se dan dos circunstancias: que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, y que el comprador la adquiera “de buena fe”.

–           Venta de vivienda con contrato no inscrito. La LAU prevé que el comprador de una vivienda con contrato de alquiler no inscrito en el Registro de la Propiedad tiene derecho a exigir que termine el arriendo vigente al verificarse la venta. Por supuesto un derecho al que puede o no acogerse, y siempre acorde a lo dispuesto por la Ley Hipotecaria. La LAU obliga al nuevo propietario a dar un plazo de tres meses mínimo desde que se le notifica “fehacientemente” al inquilino. Tiempo en que deberá seguir abonando las rentas pactadas.