¿Cómo cumplir con la ley al alquilar una vivienda turística?

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La demanda de los apartamentos y viviendas turísticas no deja de aumentar. Millones de viajeros de todo el mundo han convertido esta opción en el alojamiento de moda, con un crecimiento del 52% en la campaña de verano de 2016, según estimación para el mercado español de Home Away, uno de los líderes mundiales en este tipo de alquileres.

Lo cierto es que miles de propietarios de viviendas en destinos turísticos y vacacionales han encontrado en el alquiler una rentable vía de explotación de sus inmuebles, que hoy son más fáciles de promocionar gracias a la intermediación de grandes portales especializados de Internet, capaces de dar visibilidad mundial a unas residencias ubicadas en cualquier playa o ciudad española. Es difícil saber cuántas se ofertan en el mercado, como orientación se puede hablar de las 125.000 representadas por la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), si bien esta cifra es solo la punta del iceberg de una actividad de mucha más envergadura.

Solo en Cataluña, Turisme de la Generalitat estima en más de medio millón el número de viviendas vacacionales, y la Consejería de Turismo de Andalucía habla de 80.000. No hay que olvidar que se trata de un mercado de muy reciente regulación, que ha empezado a aflorar tras la presión de las administraciones autonómicas (las competentes en Turismo). De este modo, el alquiler de la vivienda vacacional entra en una nueva fase de normalización que aporta transparencia al usuario y tranquilidad al propietario.

Sin embargo, este proceso, marcado por legislaciones diferentes en cada comunidad autónoma, obliga a los propietarios a realizar un esfuerzo para informarse y tramitar su registro en diferentes organismos. Repasamos las claves en la normativa de cuatro de las comunidades más activas: Andalucía, Cataluña, Islas Baleares y Comunidad Valenciana.

 

  • ANDALUCÍA

Las viviendas deben estar inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía. Sus propietarios deben presentar una declaración responsable como muestra de buena fe del cumplimiento de la normativa, trámite que se puede hacer con un certificado digital. Se obliga a firmar un contrato por cada alquiler (inclusive si es de una noche), ofrecer a los clientes información turística de la zona, disponer de hojas de quejas y reclamaciones y un teléfono de contacto 24 horas.

Además, las viviendas deben cumplir con una serie de características: si el alquiler es de una vivienda completa no se podrán ofertar más de quince plazas, y si se alquila por habitaciones nunca podrá superar las seis plazas (con un máximo de cuatro personas por habitación). En el decreto de 28/2016 de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos, se puede conocer toda la normativa.

 

  • CATALUÑA

Cuenta con regulación desde 2012, si bien es el Nuevo Reglamento de Turismo de Cataluña el que va a definir el marco definitivo de actuación. Entre sus novedades destaca la medida de permitir el alquiler de habitaciones por días por parte de particulares, pero previo registro del piso como de uso turístico.

En Cataluña son los ayuntamientos los encargados de gestionar la Comunicación previa de inicio de actividad, teniendo en cuenta que en el caso de Barcelona se ha suspendido temporalmente el alta de nuevas viviendas turísticas. La presentación del formulario conlleva el pago de una tasa que varía en cada provincia.

Entre las obligaciones del propietario destacan: facilitar a los usuarios y vecinos un teléfono de “atención inmediata”; garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda; remitir a la Dirección General de la Policía información relativa a la estancia de personas que se alojan; y recaudar el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET).  Por último, hay que recordar que, de momento, la catalana es la administración autonómica más activa en el control del cumplimiento de la ley y en la aplicación de medidas sancionadoras. Caso aparte es el de la ciudad de Barcelona, donde el pasado 27 de enero se presentaba en pleno municipal un plan de choque contra los pisos turísticos ilegales que, entre otras medidas, ha doblado el cuerpo de inspectores de control, pasando de 20 a 40, con previsión de que para 2018 sea conformado por 110.

 

  • ISLAS BALEARES

Las dos principales normas son el Decreto 20-2015 de 17 de abril de principios generales y directrices de coordinación en materia turística y la Ley 8/2012 de 19 de julio del turismo de las Illes Balears.

Las viviendas deben inscribirse en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de las Islas Baleares y en el Insular de Mallorca para aquellas ubicadas en esta última isla. Para el resto de islas, el órgano competente son los consejos insulares.

Las viviendas pueden tener un máximo de seis dormitorios y 12 plazas, existiendo un baño para cada tres plazas. La normativa también exige la suscripción de un seguro de responsabilidad civil por un importe mínimo de 300.000€, con una franquicia máxima de 600 euros por siniestro, el objetivo es cubrir la responsabilidad civil por daños corporales y/o materiales que puedan sufrir los usuarios durante su estancia.

 

  • VALENCIA

El Reglamento de Alojamientos Turísticos y Empresas Gestoras de la Comunitat Valenciana y el Decreto 75/2015 de 15 de mayo son las normas más recientes que regulan esta actividad, si bien cuenta con una extensa normativa desde 2009.

Todas las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la comunidad (Registro de Turismo) donde se presentará la “declaración responsable”. Al realizar el trámite, se recibe un número de inscripción que es de obligada inclusión en todo tipo de publicidad encaminada a alquilar el inmueble, incluyendo los anuncios en páginas web especializadas.

El Registro acepta la tramitación de todo tipo de propiedades, desde estudios a chalets, y son clasificados en estándar, de primera o superior según cumplan con una serie de especificaciones.