¿Cuál es el futuro del mercado del suelo?

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¿Habrá espacio para construir? ¿Qué precio pagaremos por una casa dentro de 5 años? ¿Qué ciudades serán las más problemáticas? Estas y otras preguntas son las que rondan en la cabeza de quienes están pensando en adquirir un terreno para construir una vivienda o invertir en una propiedad.

En los últimos años, el mercado inmobiliario ha sufrido fluctuaciones . De hecho, en la última década podemos ver una clara evolución que comenzó con un período de bonanza para el mercado inmobiliario con una posterior reducción del acceso al crédito.

 

¿Cómo es la situación hoy en día?

A partir de 2015 el sector comienza a resurgir  y por tanto se hace viable comprar un terreno y edificar una casa . Sin embargo, la escasez de solares en las grandes ciudades y en enclaves costeros empieza a ser notable. Según Jesús Porras, Responsable de terciario y desarrollos urbanos en RE/MAX Commercial Invest: “En los núcleos urbanos y cascos históricos de las ciudades de más de 50.000 habitantes, el valor del suelo puede llegar a representar hasta el 80% del coste final de la propiedad; mientras que, en núcleos de población secundarios, la repercusión puede ser solo del 30%”.

Evidentemente, la demanda de vivienda varía considerablemente de unas comunidades autónomas a otras, lo cual influye a favor o en contra del importe del suelo. Según los expertos, en España queda terreno para construir 1,5 millones de construcciones de aquí a los próximos 8,6 años. Aunque en las zonas de influencia de las principales ciudades, el plazo llega a ser de 12 años, mientras que en la costa el dato se reduce considerablemente a 7,7 años. Son datos recogidos en el “Informe Radiografía del Stock 2016”, realizado por Tinsa.

 

La radiografía española

En el mapa nacional, la demanda de vivienda crece sobre todo en Madrid y Barcelona. En la capital se detecta una gran escasez de parcelas en la zona norte: en Pozuelo, Coslada o Rivas, lo que se traduce en un importante aumento del importe del solar para quienes quieran adquirir una casa en este área. Un ejemplo, en la zona madrileña de Valdebebas se está pagando unos 1.200 -1.300 euros el metro cuadrado por una parcela que llegará a costar 1.800-2.000 euros/ m2 en tan solo unos años.

En la costa, la situación es diferente. También hay demanda, pero sobre todo de segunda residencia. Y el comprador aquí tiene un perfil distinto: es un comprador extranjero que cuenta con la solvencia económica necesaria para invertir. Aunque estos son los escenarios más destacables, tampoco hay que perder de vista otras ciudades como Málaga, Santander o Valencia, donde la demanda de vivienda crecerá en los próximos años.

Gastos fijos y gastos variables es lo que tendremos que afrontar si lo que queremos es adquirir un suelo en el que poder edificar.  Y en este sentido, el coste de la superficie es una variable clara, que afectará directamente en el precio final de la vivienda. Muchos expertos achacan dos problemas más: el primero es la falta de medidas para analizar la tramitación urbanística desde el punto de vista administrativo, y la segunda es una ley del suelo consensuada entre comunidades, municipios y entidades privadas, algo que facilitaría mucho las cosas.