El precio de la vivienda crece a dos velocidades

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Madrid y Palma de Mallorca son las ciudades que más han visto subir el precio de sus viviendas en el último año con incrementos del +17% y el +14,7%. También por encima del +10%, les siguen otras capitales como Barcelona (+11%) o Pamplona (+10,4%). Sin embargo esta realidad contrasta con otra muy diferente, la de las 23 capitales españolas donde los precios en el primer trimestre de 2018 fueron inferiores a los de un año antes. Confirmado, el coste de la vivienda crece a dos velocidades.

Según la estadística de la sociedad de tasación Tinsa, Sevilla y Valencia son las siguientes ciudades que muestran más robustas señales de vitalidad en el precio de la vivienda con el +8,8% y +8,5%, respectivamente. Pero en el reverso del mercado inmobiliario están ciudades como Ciudad Real, que ha visto como el precio medio decrecía el -11,9%, o Cáceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%).

Con todo, comprar una casa en España en el primer trimestre de 2018 costaba de media el +3,8% que un año antes, según se recoge en el estudio IMIE Mercados Locales de Tinsa. Dato que permite hablar de una tendencia general al alza: “Desde que alcanzara su punto de inflexión en 2015, el mercado residencial español ha recuperado un +7,2% de su valor, y se sitúa en niveles del segundo trimestre de 2013”.

Comunidades autónomas

En el análisis autonómico, en la gran mayoría de regiones se incrementaron los precios en el primer trimestre del año. Madrid y Navarra son las que registran mayores incrementos del +15,5% y el +12,1%, junto a Baleares con el +10,5%. En el caso de Cataluña, el informe “acusa el freno registrado en el último trimestre de 2017 y modera la tasa de crecimiento interanual hasta el +7,3% en el primer trimestre”.

Castilla-La Mancha, Extremadura y Galicia son, por el contrario, las comunidades autónomas donde los precios de la vivienda bajaron en los últimos doce meses, si bien estas correcciones se mueven del -1,3% al -0,1%.

Los tiempos de venta se acortan

Pero ¿cómo se traslada toda esta estadística al día a día del mercado inmobiliario?: en plazos de venta más cortos. Es lo que los expertos llaman liquidez del mercado, y según los datos de Tinsa la media en España está en 8,3 meses, lo que supuso que los propietarios que vendieron una casa en el primer trimestre del año se ahorraron 90 días frente a los que lo hicieron en el último trimestre de 2017.

En un enfoque más regional, vuelve a destacar una gran diferencia en el tiempo que una vivienda requiere para su comercialización según la región en la que se ubique. Por ejemplo, en Madrid la media de venta es de 3,5 meses (2,4 meses para la capital), y en Canarias de 5,2 meses. Por el contrario es en Cantabria donde más se tarda con 15,5 meses de espera.

542 euros al mes de pago de hipoteca

Lo que sí subió en el primer semestre del año en curso es el porcentaje de los ingresos brutos familiares que los españoles destinan al pago de la hipoteca. La subida es de una décima y se ubica en el 16,8% de media para todo el Estado, lo que implica una cuota mensual promedio de 542 euros para unas hipotecas contratadas por importe de 116.794 euros.

En este caso Islas Baleares y Andalucía son las comunidades que exigen un mayor esfuerzo financiero, con el 22,6% y el 17,9%, respectivamente. Y en la otra cara de la moneda una familia asturiana requiere de un porcentaje del 13,4% y una riojana del 13,6%, las dos regiones con un esfuerzo financiero más reducido.

Si analizamos las ciudades es Barcelona la que lidera el ranking en cuanto al esfuerzo financiero necesario por las familias para pagar la hipoteca alcanzando el 25,4% de los ingresos brutos familiares. Le sigue la ciudad de Madrid, donde las familias destinan el 24,4% de sus rentas de media al pago de la hipoteca, seis décimas más que un trimestre antes. Zaragoza es la ciudad entre las cinco grandes españolas que muestra una menor tasa de esfuerzo: del 12,3%.

Análisis por barrios en las cinco grandes

La polarización del mercado aconseja analizar su comportamiento barrio a barrio. En el caso de Madrid, todos los distritos han recogido un incremento de precio en el último año. En 15 de los 21 distritos el valor medio ha aumentado por encima del +10%, y en el caso de Salamanca, Moratalaz y Centro el aumento en el último año supera el 20%.

En Barcelona el parón del último trimestre de 2017 pesa en el análisis anual, únicamente los distritos de Sant Martí y Sants-Montjuic se acercan –sin alcanzarlo– a crecimientos del +20%.

Por el contrario en las ciudades de Valencia y Sevilla los precios recogen fuertes presiones al alza en el primer trimestre de 2018. Por primera vez desde los años de la crisis se registran subidas por encima del +20% en algunos de los barrios de Valencia: en los distritos de Benimaclet y Camins al Grau, en concreto.

En Sevilla son los distritos Sur (+11,7%) y San Pablo-San Justa (+11%) los que recogen mayores subidas en la estadística de Tinsa. Como curiosidad, se puede señalar que solo el distrito Norte vio reducido en el -1,1% su precio en el último año.

Acabamos este recorrido por Zaragoza, con un comportamiento muy heterogéneo por distritos. En los últimos doce meses fueron los de San José (+9,9%), La Almozara (6%) y Margen Izquierda (+4,8%) los más activos.