ITP de alquiler: por qué tienes que pagarlo y otras preguntas

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Puede que lleves años viviendo en alquiler y aún no sepas que estás obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Como sabes, el desconocimiento de la Ley no te exime de su cumplimiento, así que te recomendamos seguir leyendo. Y si eres propietario de una vivienda en alquiler, también: el pago de este impuesto es solidario, por lo que si tu inquilino no lo abona, la Administración Tributaria podría reclamártelo.

¿Es un impuesto nuevo?

El ITP de alquiler es de obligado cumplimiento con la constitución de cualquier contrato de arrendamiento de vivienda, no se aplica ni en el caso de oficinas ni de locales. En los últimos años ha ganado vigencia porque diferentes comunidades autonómicas, entre ellas Andalucía, Asturias, Cataluña y Madrid, se han puesto más exigentes en su cumplimiento.

En realidad no se trata de ninguna novedad, como explica José Merino Tapia, asesor jurídico del Colegio Oficial de API de Madrid, “Este impuesto se regula por el Real Decreto Legislativo 1/1993 en el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados con carácter nacional, si bien está cedido a la administración autonómica”. Pese a su regulación, los organismos recaudatorios no le prestaron gran atención, ya que las expectativas recaudatorias no son muy ambiciosas, por lo que durante años fue ignorado por la Administración y los contribuyentes. La situación cambió tras los apuros que la pasada crisis impuso a las arcas públicas, así que desde 2015 son varias las comunidades que se han puesto a revisar contratos y reclamar su pago.

¿Cómo sabe la administración que existe una vivienda en alquiler?

Tapia explica que dos son las principales vías por las que la Administración tiene conocimiento de que existe un contrato en alquiler: “Por los avales de alquiler que se depositan, en el caso de Madrid en el Ivima, y por las desgravaciones autonómicas en concepto de alquiler de vivienda solicitadas en la declaración del IRPF. A través de ahí la Comunidad de Madrid está localizando inquilinos y requiriendo el pago del impuesto”, explica Merino. Aunque la situación puede variar según la comunidad autonómica, de momento se está procediendo de manera amistosa, no reclamándose el pago de los intereses de demora, circunstancia que podría cambiar en cualquier momento.

¿Cómo funciona?

El ITP de alquiler contempla un único pago por toda la duración del contrato, y se debe abonar en los 30 días hábiles siguientes a su firma. De este modo, un contrato de alquiler por periodo de tres años abonará la cantidad establecida en la tabla de tarifas en un único pago, teniendo que volver a abonarse a su posible renovación. La única excepción se da cuando la vigencia del contrato se pacta de año a año, supuesto en que habría que abonarlo anualmente.

¿Cuánto hay que pagar?

Como en todos los tributos de gestión autonómica puede haber variaciones. Para el ITP del alquiler, cada comunidad decide si se rige por la tarifa general que contempla el Real Decreto Legislativo, como es el caso de Madrid, o aplica una propia.

A modo orientativo, desde el Colegio Oficial de API de Madrid, se ofrece un cálculo:

Para un contrato de vivienda en alquiler a tres años con una renta de 1.000 euros al mes, la operación sería la siguiente:

→ 1.000 euros x 12 meses x 3 años = 36.000 euros de base imponible inicial

→ 36.000 dividido por el coeficiente corrector = 114 euros de importe total

En este ejemplo se supera la cantidad máxima contemplada en las tablas previstas por la Ley, que fija como máximo 7.962,96 euros, por lo que se aplica un coeficiente corrector del 0,024040 por cada 6,01 euros o fracción.

→ En el caso de prorrogarse el contrato por un año más el pago sería de 48€. Teniendo en cuenta que esta cantidad podría variar si se ha pactado una subida de renta, ya que el cálculo se hace sobre la cantidad acordada en cada renovación.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

Si el inquilino no cumple con su obligación de abono y el organismo tributario averigua que el propietario ha cobrado, se lo podrá reclamar a este último. Para evitar esta situación, la recomendación de Merino es “incluir en el clausulado del contrato esta obligación para el inquilino: debe abonar el ITP de alquiler en el plazo de un mes”.

¿Qué sucede si el contrato se resuelve antes del plazo estipulado? Continuando con el ejemplo, qué pasa si el inquilino deja la vivienda en alquiler al segundo año: “El inquilino no tendría derecho a la devolución a la parte del pago del impuesto porque la Ley dice que el hecho imponible surge con la firma del contrato y en el plazo de 30 días, por lo que no se contemplan las vicisitudes que pudieran ocurrir a partir de esos plazos”.