Nueva ley sobre las hipotecas: más protección y menos costes

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Esta previsto que este otoño se tramite en el Congreso la reforma de la Ley Hipotecaria que ha preparado el Gobierno. El objetivo es, según ha dicho el ministro de Economía, Luis de Guindos, “avanzar en la protección de los consumidores y preservar la cultura de pago”.

Aunque es posible que se introduzcan algunas modificaciones, ya se conocen las principales medidas del nuevo proyecto de ley. Son estas:

  • Será más barato cambiar una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo. Con la reforma, la comisión que hasta ahora se pagaba por este trámite se reduce a un máximo del 0,25% del capital si se realiza durante los tres primeros años desde la firma de la hipoteca. Después será gratuito.
  • Costará menos la amortización anticipada. Quienes deseen devolver el capital antes de la fecha prevista también se van a ahorrar dinero.
    • Si la hipoteca es de tipo variable: actualmente, el reembolso tiene un comisión de entre 0,25% y el 0,5% sobre la totalidad del préstamo. La nueva ley establece una comisión máxima del 0,5% durante los primeros tres años de la hipoteca; entre el tercer y el quinto año, se reducirá a un máximo del 0,25%. A partir de entonces, no habrá ningún coste. En todo caso, la comisión se aplicará sobre la cuantía amortizada, no sobre la totalidad del préstamo.
      Por ejemplo, si pediste una hipoteca de 100.000 euros hace cuatro años y te quedan por pagar 25.000 euros que vas a amortizar, la comisión será de 0,25% sobre 25.000: 62,5 euros.
    • Si la hipoteca es de tipo fijo: la comisión será del 4% durante los primeros tres años y del 3% desde entonces. También solo sobre el capital amortizado.
  • Habrá más tiempo para pagar los atrasos. La ley elevará los umbrales de impago, es decir, el tiempo hasta que el banco pueda ejecutar el vencimiento anticipado del préstamo. Durante la primera mitad del contrato, se podrá ejecutar cuando el impago supere el 2% del capital prestado o nueve meses de cuota. En la segunda mitad del contrato, la cantidad se eleva al 4% o a 12 meses de cuota.
    Por ejemplo, con un préstamo de 100.000 euros a 20 años, si el impago se produce en los 10 primeros años, tendría que acumularse un retraso de 2.000 euros; después de los 10 primeros años, la cantidad para la ejecución sería de 4.000 euros.
    No se contempla la dación en pago.
  • Se reducen los costes de demora. Si hay retrasos en el pago, se cobran unos intereses extras que hasta ahora se establecían con un acuerdo entre la entidad y el cliente. Ahora se aplicará un interés oficial, para todos los casos, que será tres veces el precio oficial del dinero en ese momento.
  • Se prohíben los contratos vinculados. En algunos casos contratar una hipoteca podía obligar a contratar también un determinado seguro de vida, un seguro del hogar u otro producto financiero. Ahora se prohíbe que sea obligatorio.
  • Se refuerza el papel del notario como garante de la operación. Será él quien tendrá que verificar, bajo su responsabilidad, que el cliente está informado y entiende todas las cláusulas del contrato.