Obras en viviendas de alquiler: derechos y deberes

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¿Qué obras puedes hacer y qué obras no puedes hacer cuando la vivienda está alquilada?, ¿debe compensar el arrendador al inquilino por las molestias?, ¿el inquilino tiene que informar de que acomete reparaciones en la vivienda aunque sean necesarias?… Las obras en viviendas de alquiler acostumbran a ser fuente de conflicto y, para evitarlo, la mejor solución es ajustarse a lo que dicta la Ley.

La gran variedad de situaciones dificulta la generalización, pero como norma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador debe acometer las obras de reparación que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que pueda con ello elevar el importe de la renta salvo cuando esas obras se realizan como consecuencia de una acción imputable al inquilino. Por ello a la hora de abordar obras en viviendas de alquiler, lo más importante es diferenciar si son obras de conservación, de mejora o es el arrendatario quien las solicita. Vemos cómo se debe proceder en cada uno de los casos teniendo en cuenta que las obras siempre han de hacerse respetando la norma de la comunidad de propietarios.

 

Diferencia entre obras de mejora y conservación

  • ¿Qué son las obras de conservación?

Son todas aquellas necesarias para que la vivienda se mantenga en el adecuado estado de habitabilidad y son de obligada realización por parte del arrendador. Partiendo de que la LAU recoge esta obligación, en el Portal de Vivienda de la Comunidad de Madrid se recuerda:

  • La no obligatoriedad de que el arrendador (el propietario, normalmente) costee las obras de reparación en el caso de que el deterioro a cubrir sea provocado por una actuación negligente del inquilino o arrendatario.
  • El arrendador no podrá subir el importe de la renta al inquilino justificándose en estas necesarias obras de conservación.
  • El arrendatario deberá acceder a la realización de las obras, solo pudiéndose aplazar hasta finalización del contrato cuando no sean urgentes o necesarias.
  • Cuando las obras superan los 20 días de duración, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no se pueda utilizar con normalidad.
  • Si la obra es urgente, cuando hay que actuar para evitar daños inmediatos, el inquilino podrá realizar las obras siempre que se lo comunique al propietario.
  • Cuando las autoridades competentes ordenan la realización de obras por conservación, el inquilino puede elegir entre suspender o extinguir el contrato pero siempre sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización por parte del arrendador.
  • ¿Qué son las obras de mejora?

Son aquellas que “afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes”, como se define desde la Comunidad de Madrid. Es importante entender que no son indispensables pero afectan a la calidad en el uso de la vivienda. Veamos las reglas del juego marcadas por la LAU:

  • Deben ser sufragadas por el propietario como norma general.
  • El inquilino podría oponerse a la realización de la obra, siempre que pueda demostrar que no son imprescindibles. Es este supuesto el propietario debería aguardar a la finalización del contrato para realizarlas.
  • Con un mínimo de tres meses de antelación, el arrendador tiene la obligación de notificar por escrito la realización de la obra al arrendatario. Un documento en el que además debe aportarse información sobre la naturaleza de la obra, fecha de comienzo, duración y coste estimado.
  • El inquilino dispone de un mes desde la recepción de la notificación para rescindir su contrato por considerar que las obras impedirían de forma relevante habitar la vivienda con normalidad. En este supuesto, el arrendador debe aguardar dos meses desde el desistimiento del contrato.
  • Si el inquilino acepta hacer las obras pero se prolongan más de 20 días, pueden pactar una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no puede ser utilizada con normalidad.
  • Pasados los tres primeros años de duración del contrato, la realización de estas obras de mejora podría justificar una subida de la renta, siempre que no se hubiera pactado lo contrario y en unas determinadas circunstancias y condiciones. Pero las obras realizadas en los primeros tres años no justifican una subida de la renta.

 

¿Y si el arrendatario promueve la obra?

Hay ocasiones en que las obras se quieren realizar por la demanda o iniciativa del inquilino. En este supuesto la LAU establece:

 

  • La necesidad del inquilino de contar con un consentimiento por escrito del arrendador cuando las obras a realizar pudieran afectar a elementos estructurales de la vivienda o implicar una merma en las condiciones de seguridad, por ejemplo, por derrumbamiento.
  • Si el inquilino decide realizar obras como las descritas anteriormente sin el consentimiento por escrito del arrendador, este puede exigir la resolución del contrato y la reposición de la vivienda en su estado original, pudiéndose dejar la obra si así lo quisiera.
  • La excepción a los puntos anteriores es la posibilidad de que el inquilino realice obras sin consentimiento del propietario en casos de urgente conservación o reparación. También si las obras suponen pequeñas reparaciones de mantenimiento o acondicionamiento de la vivienda a un morador con minusvalías. En cualquier caso, la norma aconseja siempre contar con la conformidad del arrendador.
  • Los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013 permiten el libre acuerdo de las partes para que durante un plazo determinando, el pago total o parcial de la renta sea reemplazado por los costes asumidos por el inquilino en estas obras. A la finalización del acuerdo, el arrendatario (inquilino) no podrá solicitar ningún tipo de compensación adicional, por ejemplo, si los costes fueron más de los inicialmente pactados.