Qué tienes que hacer (y saber) para contratar una hipoteca

MaloRegularBuenoMuy BuenoExcelente (Valóralo)

Después de darle muchas vueltas, de estudiar a fondo el mercado y de rastrear las zonas que más te gustan y que mejor se ajustan a tus gustos, tus necesidades y tu estilo de vida, has decidido comprarte una casa (sí, también te has preguntado miles de veces si lo que te conviene es adquirirla o alquilarla). ¿El próximo paso? La solicitud de una hipoteca es un proceso que exige paciencia, prudencia y una buena dosis de información. Por eso, te proponemos una guía para ayudarte y resolver tus dudas.

¿Te lo puedes permitir?

Parece una obviedad, pero es fundamental que te sientes a hacer números y que pienses a largo plazo. Ten en cuenta que:

Como recuerda el Banco de España, el importe total del préstamo suele equivaler, como máximo, al 80 por ciento del valor de tasación de la vivienda (ojo: no necesariamente ha de coincidir con su precio), lo que significa que debes disponer del resto del dinero para seguir adelante con la operación.

Según el Institituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en nuestro país ronda los 126.000 euros, lo que supone casi el 22 por ciento del presupuesto de las familias. Los préstamos deberán ser inferiores al 40 por ciento de los ingresos mensuales de los hogares (al fin y al cabo, además del inmueble, hay que pagar la luz, el gas, el agua, la comida, la gasolina, el colegio de los niños, los seguros…).

Existe una serie de gastos extra asociados a la solicitud y la firma de la hipoteca: de tasación de la vivienda (ha de encargarse de ella una firma autorizada y, en el caso de que optes por no adquirir la casa, no recuperarás el dinero), de notaría, de inscripción en el Registro de la Propiedad y de gestoría, aparte del IVA (del 10 por ciento y solo para viviendas nuevas), de otros impuestos y de las comisiones que establezca el banco (de apertura y de emisión de cheque, entre otros). Como ves, no te vendrá mal tener a mano una calculadora.

No es raro que la concesión esté asociada a la contratación de otros productos por un período de tiempo determinado, como tarjetas o seguros. No pierdas detalle de sus condiciones.

Los intereses

Como todos los créditos, la hipoteca implica el cobro de intereses. Generalmente, estos son variables: el índice de referencia, que casi siempre es el euríbor, más un diferencial fijo. Pero ¿qué es el euríbor? Para entenderlo, conviene fijarse primero en el Banco Central Europeo (BCE), que se encarga de controlar la cantidad de dinero en circulación (para evitar desajustes en el complejo sistema de la Unión Europea) y de establecer el precio de la moneda común, o sea, su tipo de referencia.

De vez cuando, el BCE inyecta dinero en las cajas fuertes de los bancos del continente; lo hace por medio de la convocatoria de subastas, cuyo resultado es un tipo de interés ligeramente superior al de referencia (el precio de salida del dinero en la subasta). Puesto que el BCE no puede permitirse infinitas inyecciones de liquidez (habría tanto dinero en la calle que los precios de los bienes y servicios se dispararían), los bancos se hacen y se piden préstamos entre sí cuando necesitan financiación. En estos casos no existe un tipo de interés de carácter general: cada operación depende de la confianza mutua entre las partes implicadas y del plazo del préstamo.

Todos los días las principales entidades de la Zona Euro ponen en común las tasas a las que estarían dispuestas a prestarles dinero a otros bancos. La media de esos tipos de interés (eliminados de la ecuación los valores más altos y los más bajos) es el euríbor, que se calcula para préstamos a 15 plazos distintos (a un mes, a dos meses, a tres, a cuatro…). La media de todos los valores del euríbor a un año durante el mes en curso constituye el valor del euríbor que los bancos aplican al conceder una hipoteca.

Te contamos esto porque las hipotecas vinculadas al euríbor se revisan cada seis o 12 meses: se ajustan al valor que el índice tenga entonces. Ahora mismo se encuentra en los niveles más bajos de su historia (en el filo del 0,15 por ciento), pero ha llegado a superar el 5 por ciento. Trasladada a las cuotas de devolución del préstamo, una diferencia como esa puede significar bastante dinero.

Antes de firmar

Para estudiar tu solicitud, el banco querrá saber quién eres, a qué te dedicas, cuáles son tus ingresos, si tienes deudas, cuál es tu situación familiar, a cargo de cuántas personas estás… De esta manera, medirá tu capacidad de endeudamiento. Las entidades bancarias suelen solicitar:

  • DNI
  • Las dos nóminas más recientes.
  • Información sobre tus cuentas y posibles depósitos.
  • La declaración del IRPF del ejercicio anterior.
  • Documentación sobre tu patrimonio y sobre otras deudas que hayas contraído.
  • Las capitulaciones matrimoniales (si estás casado en separación de bienes) o la sentencia de divorcio.

En esta fase, es importante que se compruebe en el Registro de la Propiedad que la casa que deseas adquirir es, efectivamente, de quien pretende vendértela (y solo suya) y que está libre de cargas.

Por su parte, la entidad financiera debe facilitarte:

  • La ficha precontractual. Contiene información general sobre las características de las hipotecas que ofrece a todos sus clientes: importes máximos, tipos de interés, existencia de cláusulas suelo o techo, productos y servicios asociados, costes por cancelación… No implica ni costes ni compromisos para ninguna de las partes.
  • La ficha personalizada. Más específica que la anterior, también es gratuita y está libre de compromisos. Incide en el importe de las cuotas, en las obligaciones del cliente, en las consecuencias derivadas de incumplir las condiciones del crédito…

Si, finalmente, el banco le da luz verde al préstamo, asegúrate de encargarle una oferta vinculante. No se trata de un documento obligatorio, pero es muy recomendable disponer de él, pues detalla las condiciones exactas de la oferta y te permitirá comprobar que los términos de la hipoteca constan fielmente en la escritura.

A la hora de firmar…

Las hipotecas se firman ante notario (puedes elegirlo tú), junto con el vendedor y un representante de tu entidad financiera. Es el momento clave: se repasan en voz alta las escrituras de compraventa y del préstamo y el banco te entrega el importe del crédito (vía cheque), que utilizarás para pagar al vendedor y sellar la operación.

De cara a este trámite, necesitarás presentar:

  • El DNI.
  • Las capitulaciones matrimoniales (si estás casado).