Todo lo que debes saber sobre la fianza de alquiler de viviendas

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Uno de los momentos más tensos cuando va a finalizar el contrato del alquiler es enfrentarse al tema de la fianza, cuya devolución queda siempre para el último momento, para defender los intereses del casero y provocando la desesperación del inquilino. Sin embargo, la legislación regula su utilización para evitar abusos de las partes.

En el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se especifica que “en el momento de celebrar el contrato de alquiler será obligatorio la exigencia y la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el uso distinto para la vivienda”. Del mismo modo, obliga a su entrega a la finalización del contrato. Pero entre uno y otro de estos momentos son muchas las preguntas, resolvemos las dudas más comunes en torno a la fianza de alquiler. 

¿Qué debe hacer el casero con el importe de la fianza?

Está obligado a depositarlo en el organismo autonómico correspondiente, siempre que esté regulado. Este mecanismo sirve para que la hacienda pública tenga constancia del alquiler de esa vivienda y, en su caso, el inquilino pueda acceder a las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho. En caso de no cumplir con este requisito el propietario, muchas comunidades autónomas tienen previsto la aplicación de sanciones.

¿El casero puede exigir una actualización de la fianza?

Sí, pero siempre transcurridos los tres primeros años, en caso de que el contrato se firmase después del 6 de junio de 2013, para los contratos firmados antes de esa fecha el periodo es de cinco años. Durante ambos periodos, la Ley específica que “la fianza no estará sujeta a actualización”. Dicho esto, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir un incremento de la fianza para ajustarla al importe actual de la mensualidad. En el supuesto menos común de que en este periodo su importe disminuyera, podría ser el inquilino quien exigiera la disminución de la misma.

¿Cuáles son las razones por las que el casero puede negarse a devolver la fianza? Existen tres causas generales que justifican la no entrega del importe total o parte de la fianza, si bien por acuerdo de las dos partes pudiera ampliarse a otras circunstancias, la más común, para cubrir posibles impagos de consumos (agua, electricidad, etc.):

  • Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble. Siempre en el caso de que el propietario no hubiera cubierto esta contingencia con un seguro de impago de alquiler.
  • Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos.
  • Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, devolviéndose la cantidad que pudiera sobrar.

¿La cuantía de la fianza marca el límite del inquilino en su responsabilidad por posibles desperfectos en la vivienda?

En ningún caso. Al arrendatario que no cumpla con sus obligaciones se le puede exigir que responda con sus bienes presentes y futuros. Por tanto, el importe de la fianza no limita sus responsabilidades y en el caso de que la cuantía de los desperfectos ocasionados por mal uso sea mayor, podrá ser reclamada.

¿Un aval bancario puede sustituir a la fianza?

No, son dos cosas diferentes. La exigencia de aval es una de las posibilidades que el propietario puede tener para dotar de mayor seguridad el alquiler de una vivienda, pero nunca debe emplearse como fianza. De modo muy resumido, el aval es un respaldo que un tercero ofrece sobre los pagos comprometidos por el inquilino, ya sea por medio de un aval personal (un familiar que se ofrece a responder frente a una posible deuda) o el aval bancario (tramitado desde una entidad financiera con el mismo fin).

¿Puedo dejar de pagar el último mes de alquiler a cambio de la no devolución de la fianza?

Una propuesta que algunos inquilinos plantean al arrendador, recibiendo en la mayoría de ocasiones una misma respuesta: no. Hay que entender que el objetivo de la fianza es cubrir al propietario frente a posibles desperfectos o impagos de suministros, por lo que él esperará a la entrega de las llaves y resolución del contrato para realizar la devolución.

¿El casero tiene 30 días para devolver la fianza?

Un tema polémico, ya que depende de cómo se interprete la Ley. En la actual legislación lo que se regula es que la fianza sea restituida a la finalización del contrato de alquiler. En ocasiones el contrato puede incluir una cláusula que contemple una demora en la entrega de dicha fianza, pero siempre será previo acuerdo contractual de las dos partes. De hecho, la LAU prevé el pago de intereses por parte del arrendador a partir de los 30 días de demora en devolución del importe de la fianza, y es de este plazo de donde derivan las diferentes interpretaciones de la Ley, ya que algunos entienden que el casero dispone de 30 días para efectuar el trámite.

¿Qué puedo hacer cuando el casero no devuelve la fianza?

En el caso de que por causa injustificada o por un motivo considerado por el inquilino como incorrecto, el arrendador no devuelve la fianza, no queda otra que acudir al juzgado correspondiente a presentar una reclamación y esperar a que se dictamine sentencia. Si la cuantía de la cantidad solicitada es menor a 2.000 euros, no es necesario presentarse en el juzgado con abogado y procurador, si bien se debe valorar los peligros de no contar con asesoramiento profesional.